AUTOR: José Luis Calderón.
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Como abogados especialistas en arrendamientos urbanos y de vivienda en este post os traemos algunas claves. Por otro lado, dado que la normativa en materia de arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), está sometida a continuas modificaciones legislativas, desde SIFER LEGAL os recomendamos huir de modelos de contrato que viajan por Internet. Aunque existen páginas web de compañeros abogados con buen material también es posible que te encuentres con otros modelos desactualizados y desfasados.
En primer lugar, cabe diferenciar dos conceptos:
-ARRENDADOR: Es el propietario de la vivienda que se alquila.
-ARRENDATARIO: La persona o personas que van a alquilar una vivienda por un precio determinado.
¿Qué ley es aplicable en los contratos de arrendamiento de vivienda?
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La revisión más reciente es de 6 de marzo de 2019. Supletoriamente también se puede aplicar el Código Civil.
¿Cuál es el plazo mínimo de un alquiler?
La ley determina que es a voluntad de las partes. Lo habitual es fijarlo en años completos (anualidad). No obstante, se prorrogará obligatoriamente hasta que alcance los cinco años.
¿Puede el arrendador resolver/rescindir el contrato antes de estos cinco años?
No, salvo que el arrendatario haya incumplido alguna de sus obligaciones. La principal obligación es el pago de la renta.
¿Y el arrendatario?
El arrendatario sí tiene derecho a resolver el contrato antes de los cinco años. Para ello, deberá comunicar su decisión de no prorrogarlo con una antelación mínima de 30 días a que se produzca la nueva prórroga.
¿Si el contrato ha sido firmado por mi pareja y se marcha de la vivienda, puedo subrogarme en su posición?
Sí, pero deberá comunicarse fehacientemente tal circunstancia al arrendador en el plazo máximo de un mes desde que el arrendatario se marche de la vivienda. Esta situación también es muy típica en casos de separación/divorcio en los que la vivienda arrendada era el domicilio familiar.
¿Si la vivienda alquilada se vendiera dentro de los cinco primeros años de arrendamiento, qué ocurre?
El nuevo propietario tendrá la obligación de cumplir con los años que resten de arrendamiento hasta alcanzar los cinco años, y en las mismas condiciones. Si se hubiese fijado un plazo inicial superior a cinco años, el anterior arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta por cada año que faltase por cumplir a partir de los cinco años.
¿Se puede exigir el pago de la renta por anticipado?
No
¿Se puede actualizar la renta?
Sólo en el caso de que exista pacto en este sentido. Si en el contrato no se contempla nada al respecto se entenderá que no hay actualización de renta.
¿Qué obras o reparaciones debe soportar y abonar el arrendatario?
La ley determina que serán de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Es la jurisprudencia la que ha acotado qué debe entenderse por pequeña reparación. Se considerará pequeña reparación una cerradura, el cristal de un espejo, un grifo, persianas, pequeños electrodomésticos (tostadora, exprimidor). Sin embargo, no se considera pequeña reparación la sustitución de sanitarios, cambio de suelo, arreglo de grietas y humedades, medianos y grandes electrodomésticos (nevera, lavadora, lavavajillas, horno), sustitución de cerramientos.
No obstante, es quizás esta una de las cuestiones que da lugar a más litigios.
¿Si tengo alguna discapacidad, puedo adaptar la vivienda?
Sí, pero deberá notificarse esta circunstancia al arrendador, y ojo, a la finalización del contrato se deberá dejar la vivienda en el mismo estado en la que se recibió si exige por parte del arrendador.
¿Cuánto es la fianza?
Una mensualidad de renta. Aunque la LAU no dice nada, la misma deberá ser depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, u organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente, si se quiere obtener beneficios fiscales. Este es un requisito que se contempla en la legislación tributaria.
